Bau-Turbo
Am 9. Oktober 2025 hat der Bundestag in 2. und 3. Lesung den Gesetzesentwurf zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (BT-Drs. 21/781 (neu)) in der Ausschussfassung (BT-Drs. 21/2109) beschlossen. Der Bundesrat hat das Gesetz am 17. Oktober 2025 angenommen. Das Gesetz wurde am 29.10.2025 im BGBl. I Nr. 257 verkündet und ist am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten.
Als Wohnungsbau-Turbo werden alle Normen des vorbenannten Gesetzes bezeichnet, die die Wohnungsbauvorhabenzulassung betreffen, mithin die §§ 31, 34 und 246e BauGB sowie der hiermit im Zusammenhang stehende § 36a BauGB.
Anlass für die Änderung des § 31 Abs. 3 und § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 Buchst. b) BauGB und die Einführung der §§ 34 Abs. 3b, 246e und 36a BauGB im Rahmen des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung ist das Bestreben des Gesetzgebers, den Bau von Wohnraum zu vereinfachen und zu beschleunigen („Wohnungsbau-Turbo“). Hierzu wurde die Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeit nach § 31 Abs. 3 BauGB und § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 Buchst. b) BauGB erweitert und mit § 34 Abs. 3b BauGB und § 246e BauGB sogar noch weitere Abweichungsmöglichkeiten geschaffen. Um die kommunale Planungshoheit zu gewährleisten, wurde mit § 36a BauGB das Zustimmungserfordernis der Gemeinde in das Gesetz aufgenommen.
Durch die Gesetzesänderung soll Wohnraum insbesondere im Innenbereich durch Nachverdichtung und Umnutzung geschaffen werden. Die Erleichterung der Umnutzung, etwa von Büro- und Gewerbeflächen zu Wohnraum, soll auch zur Reduzierung des Gebäudeleerstands beitragen. Um eine Zersiedlung des offenen Landschaftsraums zu vermeiden, ist die Anwendung des § 246e BauGB im Außenbereich auf Flächen beschränkt, die im räumlichen Zusammenhang mit dem bestehenden Siedlungsbereich stehen.
Mit der Anwendung der Regelungen des § 246e BauGB, aber auch bei Befreiungen nach § 31 Abs. 3 BauGB sowie Abweichungen nach § 34 Abs. 3a und 3b BauGB kann die Änderung oder Aufstellung eines Bebauungsplans durch die Genehmigung von Wohnungsbauvorhaben quasi ersetzt werden.
Die Anwendung wird daher auch als Planersatz bezeichnet.
Um dennoch der kommunalen Planungshoheit i. S. d. Artikels 28 Abs. 2 GG gerecht zu werden, hat der Bundesgesetzgeber das Zustimmungserfordernis der Gemeinde gemäß § 36a BauGB eingeführt. Damit wird der Aufgabe der Gemeinde Rechnung getragen, die Vorstellungen der gegenwärtigen wie zukünftigen städtebaulichen Ordnung und Entwicklung festzulegen.
Hierbei kann letztlich aber auch nur ein solches Vorhaben genehmigungsfähig sein, welches auch Ergebnis einer sachgerechten Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens sein kann und den städtebaulichen Entwicklungsabsichten der Gemeinde entspricht. Neben der erforderlichen Zustimmung der Gemeinde hat der Gesetzgeber dies durch die notwendige Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen sowie zu berücksichtigenden nachbarlichen Interessen zum Ausdruck gebracht.
Für die Stadt Rösrath bedeutet dies, dass bestimmte Vorhaben künftig auch dann genehmigt werden können, wenn sie nach bisheriger Rechtslage eine Änderung oder Neuaufstellung eines Bebauungsplanes erfordert hätten. Insbesondere kleinere und mittlere Bauprojekte in bereits erschlossenen Bereichen können von dieser Regelung profitieren. Auch Maßnahmen wie z.B. das Aufstocken bestehender Gebäude oder die Umwandlung nicht mehr benötigter Gewerbeflächen in Wohnraum lassen sich mit Hilfe des Bau-Turbos schneller umsetzen, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.
Die Abweichungsmöglichkeiten sind jedoch bewusst weit gefasst und gelten zunächst ausschließlich für Wohnungsbauvorhaben bis zum 31. Dezember 2030.
Es ist vor allem wichtig zu betonen, dass die Anwendung der neuen Regelungen im Ermessen der Kommune liegt. Es besteht keine rechtliche Verpflichtung, jeden Antrag nach § 31 Abs. 3 BauGB, § 34 Abs. 3a und 3b BauGB oder § 246e zu genehmigen oder das Instrument in allen Fällen anzuwenden.
Andererseits eröffnet die Regelung der Stadt Rösrath die Möglichkeit, über städtebauliche Verträge bestimmte Bedingungen mit Vorhabenträgern zu vereinbaren, etwa im Hinblick auf soziale Wohnraumangebote, Grünflächenanteile, nachhaltige Bauweisen oder Schallschutzmaßnahmen. Diese vertraglichen Lösungen können helfen, städtebauliche Interessen auch dann zu sichern, wenn das formale Planungsrecht durch die Anwendung des § 246e nicht in seiner üblichen Tiefe greift. Damit bleiben wesentliche kommunale Steuerungsmöglichkeiten erhalten.
An den Anforderungen an ein Vorhaben hat sich im Übrigen nichts geändert. Es sind auch weiterhin alle Vorschriften des sonstigen öffentlichen Rechts, die neben dem Bauordnungs- und Bauplanungsrecht unmittelbar die Rechtmäßigkeit der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen betreffen, einzuhalten.